Рынок земли в Украине
В настоящее время в Украине очень сильно обсуждается вопрос открытия рынка земли сельскохозяйственного назначения.
На протяжении многих лет в Украине действует мораторий на продажу земли сельскохозяйственного назначения согласно пунктов 14, 15 раздела Х «Переходные положения» Земельного кодекса Украины.
Согласно данных пунктов Земельного кодекса Украины запрещается внесение права на земельную долю (пай) в уставные капиталы хозяйственных обществ до вступления в силу закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, а также не допускается купля-продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности, кроме изъятия (выкупа) их для общественных нужд и купля-продажа или иным способом отчуждение земельных участков и изменение целевого назначения (использования) земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства и т.д.
Условия данного моратория продлены (в очередной раз) до 1 января 2019 года.
Можно увидеть, что на законодательном уровне в Украине запрещены любые сделки по отчуждению земли сельскохозяйственного назначения.
Однако в Украине очень развито сельскохозяйственное производство. Украина имеет большие площади земель сельскохозяйственного назначения. Шесть миллионов граждан Украины в результате паевания земель бывших колхозов и совхозов получили в собственность земельные паи.
22 августа 2018 года вступило в законную силу решение Европейского суда по правам человека (далее по тексту – ЕСПЧ) о незаконности моратория на землю в Украине.
Официальное название решения: «Зеленчук и Цицюра против Украины». Решение по делу было принято 22 мая 2018 года.
ЕСПЧ отметил, «что дело касалось общей законодательной ситуации и не ограничивалось только заявителями. Суд постановил, что Украина должна принять соответствующие законодательные или другие меры для обеспечения справедливого баланса между интересами владельцев сельскохозяйственных земель и обществом в целом. Суд отметил, что он не требует создания рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения без ограничений, а также то, что государство остается свободным выбирать, какие меры необходимо принять.»
При этом ЕСПЧ «принял во внимание, что Украина должна принять общие меры для исполнения решения, а также то, что эта ситуация негативно влияла на очень большое количество человек. Однако, если государство продемонстрирует необоснованную задержку в принятии необходимых мер, могут быть гарантированы денежные компенсации. Суд присудил 3000 евро каждому заявителю для возмещения расходов и затрат.»
Согласно положениям Закона Украины «О выполнении решений и применении практики Европейского суда по правам человека» выплата взыскателю (истцу) возмещения (компенсации) должна быть осуществлена в трехмесячный срок с момента получения решения статуса окончательного или в срок, указанном в самом решении.
Также, Законом Украины «О выполнении решений и применении практики Европейского суда по правам человека» предусмотрена санкция за нарушения срока выплаты возмещения (компенсации) в виде начисления пени.
В данном случае пеня начисляется по ставке, равной предельной учетной ставке Европейского центрального банка в период просрочки платежа плюс три процента.
Законом Украины «О выполнении решений и применении практики Европейского суда по правам человека» предусмотрено, что исполнение решения ЕСПЧ осуществляется за счет Государственного бюджета.
Также, Законом Украины «О выполнении решений и применении практики Европейского суда по правам человека» предусмотрено, что украинские суды применяют при рассмотрении дел Конвенцию по правам человека и практику ЕСПЧ как источник права.
Таким образом, решение ЕСПЧ «Зеленчук и Цицюра против Украины» с 22 августа 2018 года является источником права в Украине и может применяться сторонами по делу и судами Украины при рассмотрении подобных дел.
Несмотря на законодательный запрет на отчуждение земельных участков сельскохозяйственного назначения, в Украине существует нелегальный рынок земли уже много лет.
Одним из самых распространенных способов приобретения земельных участков является заключение договора аренды земельного участка (пая) с собственником на самый долгий срок, предусмотренный законодательством, на 50 лет. Средний срок действия договора аренды земельного участка (пая) по Украине до 25 лет.
Вторым способом приобретения земельных участков сельскохозяйственного назначения является заключение договора эмфитевзиса сроком на 70, 100, 200 лет. Обязательные платежи за пользование земельным участком по договору эмфитевзиса выплачиваются сразу после проведения государственной регистрации такого договора.
Необходимо отметить, что право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис) может отчуждаться и передаваться в порядке наследования.
Подтверждением существования рынка земли являются рекламные интернет-площадки в Украине. На них можно найти предложения о продаже земельных участков (паев). В подтверждение того, что земля является сельскохозяйственной, к объявлениям приложены фотокопии правоустанавливающих документов. Земельные участки (паи) продаются в Одесской, Черниговской и иных областях Украины.
Никто не прячется, и если кто-то хочет продать земельный участок сельскохозяйственного назначения, то он это сделает. Спрос на такие земельные участки (паи) в нашем государстве есть.
Таким образом, несмотря на законодательный запрет по отчуждению земельных участков сельскохозяйственного назначения, в Украине работает теневой рынок земли.
В контексте земельной реформы в Украине можно отметить следующее.
По заключенному меморандуму между МВФ и Украиной от 02.03.2018 года подпунктом b п. 27 предусмотрено одно из обязательств Украины по отмене моратория на продажу земли сельскохозяйственного назначения. Однако, уже в июле 2017 года Украина в ходе переговоров с комиссией МВФ добилась того, что из меморандума убрали пункт об обязательности открытия рынка земли.
На сегодняшний день в Украине происходят процессы по определению будущей модели украинского рынка земли. Кроме того, в государстве ведется полемика: кто «за» и кто «против» открытия рынка земли.
О модели украинского рынка земли высказал свое мнение премьер-министр Украины В. Гройсман, согласно которого необходимо разрешить украинцам продавать и покупать землю друг у друга в зафиксированном размере, в то же время земля не должно попасть в руки крупных агрохолдингов.
Также в Верховной Раде Украины зарегистрирован законопроект № 5535 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Законопроектом № 5535 предлагается ввести граничную площадь приобретения в собственность земельных участков сельскохозяйственного назначения в размере 500 га на физическое лицо.
Данный законопроект устанавливает, что до 01.01.2020 г. приобретателями земельных участков сельскохозяйственного назначения могут быть только граждане Украины, территориальные громады в лице органов местного самоуправления, государство в лице органов исполнительных органов.
Юридические лица могут приобретать в собственность земельные участки сельскохозяйственного назначения только с 01.01.2020г.
Необходимо отметить, что внутри государства ведется полемика: много «за» и много «против» открытия рынка земли в Украине.
Сейчас появляется много статей по рынку земли вообще. В данных статьях много рассказывается о преимуществах открытия рынка земли, о тех плюсах, которые получат собственники земельных участков (паев).
Государству нужно приложить больше усилий, чтобы в обсуждении будущей модели рынка земли участвовали и сами собственники земли и юридические лица.
В Украине существует большое количество юридических лиц, арендующих земельные участки (паи) и ведущих сельскохозяйственное производство. В эту категорию входят и фермерские хозяйства. Очень часто фермерские хозяйства арендуют одну тысячу и больше гектаров. Таких фермерских хозяйств очень большое количество. Поэтому нельзя сбрасывать со счетов и таких юридических лиц.
Недопущение юридических лиц, арендующих земельные участки (паи), до рынка земли приведет только к нелегальному, полунелегальному решению вопроса приобретения такими лицами земельных участков (паев).
Еще одним важным аспектом в ситуации по вопросу открытия рынка земли в Украине является следующее.
6 сентября 2018 года в Конституционный суд Украины поступило конституционное представление народных депутатов Украины относительно соответствия Конституции Украины (конституционности) положений пунктов 14, 15 раздела Х «Переходные положения» Земельного кодекса Украины.
Предметом конституционного представления депутатов является несоответствие положений Земельного кодекса Украины о моратории на продаже земель сельскохозяйственного назначения Конституции Украины.
Таким образом, действующему мораторию на продажу земли хотят придать незаконный характер и отменить его, как не соответствующего Конституции Украины. Основанием для обращения депутатов в Конституционный суд послужило вступление в законную силу решения Европейского суда по правам человека о незаконности моратория на землю в Украине от 22 мая 2018 года.
По данным сайта Конституционного суда Украины рассмотрение вопроса об открытии конституционного производства по делу по конституционному представлению 69 народных депутатов Украины относительно соответствия Конституции Украины (конституционности) положений пунктов 14, 15 раздела Х «Переходные положения» Земельного кодекса Украины назначено на 1 ноября 2018 года. Рассмотрение данного вопроса будет проходить в виде заседания Палаты Конституционного Суда Украины.
На сегодняшний день Украина имеет:
Мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения
Теневой рынок земли
Решение Европейского суда по правам человека от 22 мая 2018 года
Конституционное представление народных депутатов Украины относительно несоответствие положений Земельного кодекса Украины о моратории на продаже земель сельскохозяйственного назначения Конституции Украины.
Неопределённость в модели рынка земли.